Invertir en departamentos pequeños

Si está pensando en invertir en un bien raíz, los departamentos siguen siendo una excelente alternativa. Desde hace dos años, este tipo de vivienda se ha consolidado como el preferido en las grandes ciudades del país. Y si busca más detalles, dentro de este grupo los departamentos de formato reducido son los que mejor rentabilidad ofrecen, especialmente si se arriendan amoblados.

Claudio Retamal, analista de estudios de Portalinmobiliario.com señala que “las más altas rentabilidades en general se asocian a departamentos chicos. Esto ocurre porque las unidades pequeñas se pueden adquirir a precios mucho más accesibles y cobrar arriendos altos si se encuentran ubicados en zonas cercanas a oficinas, Metro y servicios, como sucede en Santiago, Las Condes, Providencia y Ñuñoa”.

Las inmobiliarias coinciden con esta visión y agregan que, si se piensa estrictamente en la relación del valor dividendo-arriendo, el departamento que históricamente ha generado mayores ganancias es el de 1 dormitorio. Son varios los factores que convierten a las unidades tipo Studio o de 1 dormitorio en más rentables, siendo fundamental la baja vacancia que presentan. Hoy, por ejemplo, es difícil encontrar departamentos de 1 dormitorio disponibles para arriendo en el centro de la capital.

En materia de utilidades, Santiago sigue siendo la comuna con más alta rentabilidad para los departamentos en arriendo, así lo demuestra la fuerte demanda que se mantiene en este sector. Por otro lado, en los últimos años, comunas como San Miguel, Estación Central e Independencia han irrumpido con fuerza en el mercado de la inversión inmobiliaria, motivado principalmente por el menor costo de los departamentos.

Las cifras

A la hora de hablar de rentabilidad, las inmobiliarias plantean que puede haber variaciones importantes en el arriendo de estas propiedades, dependiendo del período en que se haya comprado. “Si hablamos de una propiedad adquirida antes de 2014 o 2015, puede haber ganancias en orden al 40%; si la compra fue posterior a esa fecha las utilidades se han ido estrechando, hasta llegar a porcentajes del orden del 10%”, explican.

Por su parte, Claudio Retamal de Portalinmobiliario.com indica que la rentabilidad mensual más alta de un departamento amoblado se alcanza en la comuna de Santiago, llegando a un 7,2%, en tanto la rentabilidad sin mobiliario llega al 5,8% en la misma comuna. La rentabilidad de los departamentos amoblados en Providencia y Ñuñoa asciende a 5,4% y en Las Condes a 5,2%. Para los mismos departamentos sin amoblar la rentabilidad baja entre 0,5 y casi 2 puntos en estas comunas de la Región Metropolitana.

Revisando el costo de inversión, Santiago sigue teniendo el precio por metro cuadrado más económico de este grupo, con 57,2 UF, seguido de Ñuñoa 76,7 UF, Providencia 87, 9 UF y Las Condes con 99 UF.

Decoración como plus

Por un departamento de unos 28 metros cuadrados en Santiago, un inversionista deberá desembolsar unos 45 millones de pesos aproximadamente, más 2 millones de pesos para habilitarlo, y así mejorar su rentabilidad.

El mobiliario y la decoración entregan un valor adicional a la propiedad, por más pequeña que esta sea.  La diseñadora Carmen Nass sostiene que con 2 millones se puede lograr una ambientación con excelentes resultados, considerando muebles y decoración. Ella sugiere un estilo moderno y clásico a la vez, con pocos elementos, pero bien escogidos. “Por ejemplo puedes realizar una buena decoración cuidando el mantenimiento del espacio, recubriendo muros con madera o grandes respaldos de cama acolchados, que incluso cubran toda una pared. Los espejos son otro detalle siempre conveniente para ampliar los pequeños espacios. Recomiendo usar como base tonos neutros: grises y/o beige, sobre ellos aplicar toques de un color opuesto que levante el diseño y que se incorpore a través de pequeños objetos”.

Lo más importante hoy en decoración -recalca la diseñadora- es la funcionalidad. Se están abriendo las cocinas a espacios comunes, como centros de la casa. Y se está dejando la formalidad de los livings y comedores a espacios prácticos de encuentro. “Los estilos, dentro de lo práctico, que hoy se pueden identificar son el industrial minimalista, con colores grises, maderas, cueros naturales y texturas metálicas envejecidas. Está de moda la decoración vintage, con elementos como carteles, cojines y textiles con tipografías. Y, finalmente, siempre vigente, los clásicos con elementos de rescate indígenas en textiles y texturas cálidas como la madera, más toques dorados en accesorios de centros de mesa”.

carmen.nass@cndeco.cl

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